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【TATERU bnb代表・大城 崇聡氏インタビュー】 民泊に不動産テックの力 物件開発で管理業者を再定義

2018年7月20日
編集部:謝 谷楓

2018年7月20日(金) 配信

TATERU bnb代表の大城崇聡氏

住宅宿泊事業法(民泊法)では主に、家主不在型物件の清掃・チェックイン業務を担う“管理業者”。これまで表舞台に立つことは少なかったが、オリジナリティの高いソリューションを開発・販売する企業も出てきた。不動産テック大手TATERU(古木大咲CEO)傘下のTATERU bnbもその1つ。ビジネスモデルに注目した。【謝 谷楓】

 「民泊運営の基盤を整えた。今後はエリアに関わらず展開できる。OEM提供も可能だ」。民泊管理業者の役割を再定義する仕組みを編み出した、TATERU bnb(タテル ビーアンドビー)代表の大城崇聡氏が本紙のインタビューに答えた。

無在庫で物件開発

 TATERU bnbでは、民泊物件の開発から運営まで一気通貫して対応。FIT(個人旅行者)をターゲットとした民泊用アパートメントをすでに14棟企画している(運営は5棟)。
 特徴はオーナーが土地と建物代金を負担する無在庫型のビジネスモデルにある。その仕組みについて、同社代表でTATERU社COOも兼任する大城氏は次のように説明する。

 「TATERU Apartment同様、年収1千万円以上のオーナーに土地と建物を購入してもらい、運営を代行するスタイル。完成後の運営はすべて我われに任せてもらい、オーナーは配当を待つだけとなる。銀行返済分が不足した場合、返済額を我われが保証するため、“焦げ付く”リスクもない」。

 TATERU Apartmentでは、全国のローカル不動産企業と連携し、経営に最適な土地情報とオーナーをマッチング。デザイン性の高い上モノを建てることで、アパート賃貸で高い収益率を確保してきた。傘下の同社では、そのノウハウを民泊に活用。福岡県福岡市を中心に物件を運営している。不動産テックと言われるのは、マッチングやコミュニケーションにスマートフォンを利用して効率を上げ、運営にIoT(モノのインターネット)を活用するからだ(実質無人運営も可)。

 なお、民泊物件は新たに設えるため、オーナーには原則365日運営可能な旅館業法(簡易宿泊所)に基づく上モノの建築を勧める。ターゲットとするFIT1人当たりの単価は3千~4千円。4人以上のグループ客の需要を取り込めば、ホテルとの差別化が可能だ。

利回りは5・9%

TATERU bnbの仕組み

 清掃やリネン交換、チェックイン業務が管理業者の役割だが、TATERU bnbではそれを担いつつ、投資物件として販売することで、収益を得る仕組みを整えた。不動産テックのノウハウを導入することで、民泊の管理業務を再定義したのだ。

 同社のオーナー向け収支シミュレーションによると、物件価格が約1億円の場合、運用利回りは5・9%ほど(1棟4部屋、平均稼働率を75%と想定)。都心部での期待利回り(4%ほど)を考えると、その利益率は非常に高い。

 「賃貸物件と違い、民泊は販売チャネルが多い。国内外問わず、さまざまなOTA(オンライン旅行会社)や、民泊プラットフォーマーを経由して販売できるからこそ、高い利回りを期待できる」。

 建設地の選定では、とくに稼働率を重視する。ADR(平均客室単価)については1人3千~4千円で十分。その平均値を取り続けることにこだわれば、収益は自ずと生じるという考え。先述の想定客単価も基準はここだ。

 人数や職業といったオーナーにまつわる情報は非公開だが、宿泊施設経営者もなかにはいるとのこと。徐々にではあるが、融資元である銀行担当者からも、一定の理解を得つつあるという。

 「福岡市を中心に事業を展開しているが、データや運営ノウハウも蓄積している。全国の観光地でも展開できる自信がある。ブランドのOEM提供も可能だ」と大城氏は意気込む。

不動産テックの実力 ビッグデータ収集に有効

 不動産テックの実力とはいかようなものか? 民泊法の施行と合わせて本格的に売り出した「bnb kit(ビーアンドビーキット)」の目玉「TRIP PHONE(宿泊者専用スマートフォン端末)」について、大城氏は続ける。

 「TRIP PHONE最大の特徴は、インバウンド向けのチャット機能。5言語(日・英・簡体字・繁体字・韓)に対応し、24時間・365日近隣エリアのオススメ飲食店やタクシーの予約が可能だ」。

 TRIP PHONEは持ち出すこともでき、利用する旅行者の動態データを入手することも可能。収集したビッグデータは、インバウンドの需要把握にも活用されている。同社物件の多い福岡市の行政でも利活用が進む。今後は機能をアプリ化して、宿泊者自身のスマホからでも利用できるようにする計画もある。

 「物件開発では、資金面がクリアにならないと協力できないが、TRIP PHONEを使ったインバウンドの需要把握であれば地域との連携も容易だ。実際、MICE誘致時にマーケティングツールとして利用された例もある。相談や問い合わせは随時受け付けたい」(大城氏)と語る。

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